Depósito de seguridad: Entiende cómo funciona este tipo de garantía

Si busca alquilar una casa o un local comercial, probablemente haya oído hablar del término "depósito de garantía". Este depósito suele exigirse antes de proceder con el alquiler.

Sin embargo, muchas personas no saben exactamente cómo funciona el depósito de seguridad y cuáles son las leyes, por ejemplo, respecto al uso y devolución de este dinero.

Por eso, en este artículo te brindaremos toda la información necesaria sobre los depósitos de garantía. ¡Sigue leyendo para saber más!

Leerás en este artículo:

• ¿Qué es un depósito de seguridad?
• ¿Cómo funciona?
• ¿Qué tipos de depósitos de garantía existen?
• ¿Qué dice la ley de arrendamiento sobre el depósito de seguridad?
• ¿Cuándo se puede utilizar el depósito de seguridad?
• ¿Cómo funciona la corrección en el depósito de garantía?
• ¿Se devuelve el depósito de seguridad?
• ¿Cómo calcular la devolución del depósito de alquiler?

¿Qué es un depósito de seguridad?

Un depósito de garantía se refiere a una cantidad de dinero o activos que una parte deposita como garantía en una transacción o contrato. Este depósito brinda protección a la parte receptora, garantizando que la parte depositante cumplirá con sus obligaciones según los términos del contrato.

Este tipo de depósito es comúnmente utilizado en diversas situaciones, como alquileres de propiedades, contratos de arrendamiento de equipos, contratos de prestación de servicios, entre otros.

En el contexto del alquiler, se le puede solicitar al inquilino que deje un depósito de garantía como garantía de que cumplirá con los términos del contrato, devolverá la propiedad en buen estado y pagará todos los gastos acordados.

Si el depositante cumple con todos los términos del contrato, el depósito de garantía se devuelve al final del plazo acordado. Sin embargo, si se incumplen los términos del contrato, el depósito podrá ser retenido o utilizado para cubrir daños o pérdidas causados por el depositante.

¿Cómo funciona el depósito de seguridad?

El depósito de garantía en los alquileres de propiedades es una práctica común y tiene como objetivo proteger al propietario ante posibles daños a la propiedad o incumplimiento por parte del inquilino.

Vea cómo funciona el depósito de seguridad en este contexto:

• Acuerdo contractual: Al momento de firmar el contrato de arrendamiento, las partes acuerdan incluir un depósito de seguridad como parte de los términos del contrato de arrendamiento.
• Monto del depósito: El importe del depósito se acuerda entre ambas partes. En muchos casos, es habitual fijar un importe equivalente a uno o dos meses de alquiler, pero esto puede variar.
• Pago de depósito: El inquilino paga el importe del depósito en la forma acordada (normalmente efectivo, cheque o transferencia bancaria) al inicio del arrendamiento.
• Custodia de depósitos: El depósito se mantiene en depósito, generalmente en una cuenta bancaria separada, o a veces mediante una fianza de alquiler. Esto se hace para garantizar que los fondos estén disponibles cuando se necesiten.
• Inspección de la propiedad: Antes de que un inquilino se mude, es habitual realizar una inspección de la propiedad. Cualquier daño se documenta para evitar disputas al devolver el depósito.
• Cumplimiento de las Condiciones Contractuales: Si el inquilino cumple con todos los términos del contrato de arrendamiento, como pagar el alquiler a tiempo y mantener la propiedad en buenas condiciones, el depósito se devolverá en su totalidad al final del contrato de arrendamiento.
• Retención de depósito en caso de infracción: Si se produce un incumplimiento de los términos del contrato, como daños a la propiedad o impago, el propietario tiene derecho a retener parte o la totalidad del depósito para cubrir las pérdidas.
• Reembolso de depósito: Al finalizar el contrato de arrendamiento, y tras una nueva inspección, si no hay problemas, se devuelve el depósito al inquilino. Esto suele ocurrir dentro del plazo estipulado en el contrato.

Es importante que todas las condiciones relativas al depósito de seguridad estén claramente definidas en el contrato de arrendamiento, incluyendo los criterios para retenerlo y devolverlo. Esta transparencia ayuda a evitar malentendidos y conflictos entre el propietario y el inquilino al finalizar el contrato.

¿Qué tipos de depósitos de garantía existen?

Existen diferentes tipos de depósitos de seguridad, y la elección del tipo puede depender de las preferencias de las partes involucradas en el contrato, las leyes locales y las políticas específicas.

Algunos tipos comunes de garantías incluyen:

Depósito de seguridad en efectivo

El depósito de garantía en efectivo es una práctica común en contratos y transacciones donde una de las partes busca garantías financieras para cumplir con las obligaciones estipuladas en el acuerdo.

En el contexto de alquileres de propiedades, por ejemplo, a menudo se utiliza como una forma de garantizar que el inquilino cumplirá con los términos del contrato, pagando el alquiler a tiempo y manteniendo la propiedad en buenas condiciones.

El importe del depósito en efectivo suele acordarse entre las partes y puede variar, pero suele ser equivalente a uno o dos meses de alquiler. Algunas jurisdicciones pueden tener normativas específicas que limiten el importe del depósito.

El inquilino suele entregar el depósito al arrendador o a una persona designada, como un agente inmobiliario. En muchos casos, se recomienda guardar este dinero en una cuenta bancaria separada para garantizar que esté disponible cuando se necesite.

Antes de la ocupación, es habitual realizar una inspección detallada para documentar el estado actual de la propiedad. Esto ayuda a evitar futuras disputas sobre la retención del depósito si la propiedad sufre daños durante el período de alquiler.

Si el inquilino cumple con todos los términos del contrato de arrendamiento, el depósito se devuelve íntegramente al finalizar el mismo. Esto suele ocurrir dentro del plazo estipulado en el contrato.

Depósito de garantía en valores

El depósito en garantía se refiere a una práctica en la que, en lugar de proporcionar efectivo como garantía, el depositante proporciona valores financieros como garantía. Estos valores pueden incluir certificados de depósito (CD), bonos del gobierno, acciones u otros instrumentos financieros con valor monetario.

La elección de los valores que se utilizarán como garantía puede negociarse entre las partes del contrato. El depositante puede transferir la propiedad de estos valores a la parte receptora, quien puede conservarlos hasta el cumplimiento de las obligaciones contractuales.

El valor de los valores utilizados como garantía debe ser acordado por las partes. Este valor suele ser equivalente al monto requerido para un depósito en efectivo.

Al igual que con el depósito en efectivo, es importante establecer una custodia adecuada de los valores. Estos pueden guardarse en una cuenta de depósito en garantía específica o transferirse a la parte receptora.

La liquidez de los valores elegidos puede influir en las decisiones de ambas partes. Los valores más líquidos se convierten más fácilmente en efectivo si se necesitan garantías para cubrir pérdidas.

Al finalizar el contrato, si se cumplen todas las condiciones, los valores pueden devolverse al depositante. Esto suele hacerse tras una comprobación final para garantizar que no se hayan incumplido las condiciones contractuales.

Depósito de garantía en acciones

Depositar valores como garantía es menos común que depositar efectivo, pero sigue siendo una opción que se puede utilizar en algunos contratos, especialmente en acuerdos comerciales más complejos.

En este escenario, la parte depositante proporciona acciones como garantía en lugar de efectivo.

La elección de las acciones que se utilizarán como garantía es un aspecto importante. Las partes involucradas pueden acordar qué acciones específicas se transferirán como garantía. Normalmente, se eligen acciones de empresas con buena liquidez y un valor de mercado estable.

Las partes deben acordar cómo se valorarán las acciones para determinar el valor de la garantía. Esto puede hacerse con base en el precio actual de mercado de las acciones o mediante un método de valoración acordado.

Las acciones transferidas como depósito en garantía pueden mantenerse en depósito en garantía, generalmente en una cuenta designada, que puede ser administrada por una institución financiera u otra parte de confianza.

Al finalizar el contrato, si se cumplen todas las condiciones, las acciones pueden ser devueltas al depositante. La devolución suele ocurrir tras una verificación final para garantizar que no se hayan incumplido los términos contractuales.

¿Qué dice la ley de arrendamiento sobre el depósito de seguridad?

La Ley de Arrendamientos (Ley n.º 8.245/1991) regula los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos en Brasil. Según la ley, un depósito de garantía es una garantía de alquiler que el arrendador puede exigir al inquilino.

La fianza es una suma de dinero que se deposita en una cuenta de ahorros conjunta entre el propietario y el inquilino, y que sirve como garantía ante cualquier incumplimiento del inquilino, como el retraso en el pago del alquiler, daños en la propiedad o incluso la resolución anticipada del contrato.

El depósito de garantía no puede exceder el equivalente a tres meses de alquiler. Debe pagarse dentro de los 30 días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento.

El depósito de garantía debe devolverse al inquilino dentro de los 30 días siguientes a la finalización del contrato de arrendamiento, ajustado según la tasa SELIC. El arrendador podrá retener parte del depósito para compensar cualquier pérdida causada por el inquilino, pero deberá presentar prueba del daño.

Es importante recordar que el inquilino tiene derecho a intereses sobre el depósito, que se calculan utilizando la tasa SELIC.

La ley de arrendamiento también establece algunas reglas específicas para los depósitos en efectivo:

• El depósito deberá depositarse en una cuenta de ahorros, autorizada por la Autoridad Pública y regulada por ésta.
• El producto del depósito deberá ser devuelto al inquilino.
• El propietario debe proporcionar al inquilino, dentro de los 30 días siguientes a la finalización del contrato de arrendamiento, un estado del saldo del depósito de seguridad, incluidos los intereses y cualquier descuento.

El depósito de garantía es una garantía importante para ambas partes del contrato de arrendamiento. El arrendador tiene la garantía de recibir el reembolso en caso de incumplimiento o daños a la propiedad, mientras que el inquilino tiene la garantía de recibir su dinero al finalizar el contrato.

¿Cuándo se puede utilizar el depósito de seguridad?

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos, el depósito de garantía puede ser utilizado por el arrendador en caso de:

• Incumplimiento por parte del inquilino en el pago del alquiler o de cualquier cargo de alquiler, como cuotas de condominio, impuesto a la propiedad (IPTU) o facturas de agua y electricidad.
• Daños causados a la propiedad por el inquilino, ya sea por negligencia, imprudencia o dolo.
• Terminación anticipada del contrato de arrendamiento por culpa del inquilino.

En caso de incumplimiento, el propietario podrá utilizar el depósito de garantía para pagar las deudas del inquilino, incluyendo alquiler, gastos de alquiler y multas estipuladas en el contrato.

En caso de daños a la propiedad, el propietario puede utilizar el depósito de seguridad para reparar el daño o para compensar el valor del daño si la reparación es imposible o excesivamente costosa.

En caso de resolución anticipada del contrato por culpa del inquilino, el propietario podrá utilizar el depósito de garantía para compensar las pérdidas sufridas, como el coste de encontrar un nuevo inquilino o las pérdidas resultantes del desalojo anticipado de la propiedad.

El arrendador debe presentar pruebas de los daños o el incumplimiento para poder retener parte del depósito de seguridad. Estas pruebas pueden presentarse mediante fotos, presupuestos o incluso testigos.

Si el propietario no aporta pruebas, el inquilino podrá acudir a los tribunales para exigir la devolución íntegra del depósito.

¿Cuándo se puede devolver el depósito de garantía?

Según la Ley de Arrendamientos, el depósito de garantía debe devolverse al inquilino dentro de los 30 días posteriores a la finalización del contrato de arrendamiento, ajustado según la tasa SELIC. El arrendador puede retener parte del depósito para compensar cualquier pérdida causada por el inquilino, pero debe presentar prueba del daño.

Por tanto, el depósito de garantía podrá ser devuelto al inquilino en las siguientes situaciones:

• Una vez finalizado el contrato, sin asuntos pendientes ni daños en la propiedad. En este caso, el propietario deberá devolver el importe total del depósito, ajustado por la tasa SELIC.
• Terminado el contrato, previa presentación de prueba del daño al inmueble. En este caso, el arrendador podrá retener parte del depósito para reparar el daño, o para compensar el valor del daño si la reparación es imposible o excesivamente costosa.
• Finalizado el contrato, previa presentación de prueba del incumplimiento por parte del arrendatario. En este caso, el arrendador podrá retener parte de la fianza para pagar las deudas del inquilino, incluidas rentas, gastos de arrendamiento y multas estipuladas en el contrato.

¿Cómo funciona la corrección en el depósito de garantía?

El depósito de garantía se ajusta según la tasa SELIC, la tasa de interés de referencia de la economía brasileña. La tasa SELIC es calculada diariamente por el Banco Central de Brasil y se publica en su sitio web.

El depósito se ajusta automáticamente, sin necesidad de intervención alguna por parte del propietario ni del inquilino. El importe del depósito se ajusta el día de su devolución, según la tasa SELIC vigente.

El inquilino tiene derecho a intereses sobre el depósito de garantía, calculados según la tasa SELIC. Los intereses se ajustan automáticamente el mismo día en que se ajusta.

¿Preguntas frecuentes sobre el depósito de seguridad?

Consulta a continuación algunas preguntas muy comunes sobre el depósito de seguridad:

¿Se devuelve el deposito?

Sí, el depósito de garantía generalmente se devuelve al finalizar el contrato o la transacción, siempre que se cumplan todas las condiciones contractuales. Esto incluye el pago puntual, el mantenimiento adecuado de la propiedad y la ausencia de daños significativos. El reembolso puede ajustarse en caso de incumplimiento o daños, y las condiciones del reembolso deben estar claramente definidas en el contrato inicial.

¿Cuándo se debe devolver el depósito de garantía?

El depósito de garantía debe devolverse al finalizar el contrato o la transacción, siempre que se cumplan todas las obligaciones contractuales. La devolución está sujeta a condiciones específicas, como una inspección satisfactoria y la rescisión del contrato sin infracciones. Las condiciones de devolución deben estar claramente definidas en el contrato inicial y se deben tener en cuenta las leyes locales aplicables.

¿Debe devolverse el depósito de garantía corregido?

Sí, el depósito de garantía debe devolverse ajustado. El ajuste se basa en la tasa SELIC.

¿Cómo calcular la devolución del depósito de alquiler?

El cálculo de la corrección del depósito de garantía se realiza de acuerdo con la tasa SELIC, que es la tasa básica de interés en Brasil.